שוכר טוב הוא לא רק שוכר שמשלם
עבור בעל נכס, בחירת שוכר היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בתהליך ההשכרה. על פניו, המטר ה פשוטה: למצוא שוכר שישלם את דמי השכירות במועד, ישמור על הנכס ויעמוד בתנאי הסכם השכירות.
אלא שבפועל, בחירה נכונה אינה יכולה להתבסס על גובה ההכנסה של המועמד בלבד. בעל נכס נדרש להביא בחשבון גם את מידת היציבות של השוכר, אופן ההתנהלות שלו, יכולתו לעמוד בהתחייבויות לאורך זמן והאופן שבו הוא מתנהל מול בעל הנכס כבר בשלב המשא ומתן.
הסיבה לכך פשוטה: העלות האמיתית של שוכר בעייתי אינה מסתכמת בחודש אחד של דמי שכירות שלא שולמו.
בחירת שוכר היא למעשה ניהול סיכונים
כאשר בעל נכס בוחר שוכר, הוא אינו בוחר רק את האדם שישלם לו מדי חודש. הוא למעשה מכניס אדם אחר לתוך מערכת יחסים חוזית מתמשכת ומפקיד בידיו את השימוש בנכס.
לכן, עוד לפני החתימה על הסכם השכירות, כדאי לבחון את המועמד במספר היבטים: מצבו הכלכלי, יציבותו, היסטוריית השכירות שלו והאופן שבו הוא מתנהל.
אין כמובן אפשרות להבטיח מראש ששוכר מסוים לא יפר בעתיד את התחייבויותיו. עם זאת, בדיקה מוקדמת ומסודרת עשויה להפחית את הסיכון ולהעניק לבעל הנכס בסיס טוב יותר לקבלת החלטה.
אילו פרטים ניתן לבקש מהמועמד?
במסגרת בחינת מועמד לשכירות, ניתן לבקש ממנו מידע רלוונטי שיאפשר לבעל הנכס להעריך את יכולתו לעמוד בתשלומים ובהתחייבויות שייקבעו בהסכם.
בין היתר, ניתן לבקש תלושי שכר, אישור העסקה, המלצה ממשכיר קודם או מסמכים פיננסיים רלוונטיים - בהתאם לנסיבות ולהסכמת המועמד.
עם זאת, חשוב לשמור על גבולות ברורים. מטרת הבדיקה היא לבחון את התאמת המועמד להתקשרות, ולא לאסוף מידע אישי שאינו רלוונטי ליחסי השכירות.
גם מבחינה מעשית, אין צורך להפוך את תהליך הבחירה לחקירה. מועמד רציני, במיוחד כאשר עומדות בפניו אפשרויות נוספות, עשוי לבחור שלא להתקדם אם הוא חש שהדרישות המופנות כלפיו אינן מידתיות או שאינן קשורות להשכרת הנכס.
חשיבותה של שיחה עם משכיר קודם
אחת הדרכים היעילות לבחון את היסטוריית השכירות של מועמד היא לפנות, בהסכמתו, למשכיר קודם.
ניתן לברר האם דמי השכירות שולמו כנדרש ובזמן, כיצד התרשם מרצינותו של השוכר, כיצד הוא התמודד עם תקלות ומה הייתה הסיבה לסיום השכירות.
אפשר לשאול גם שאלה פשוטה אך משמעותית: האם המשכיר היה מוכן להשכיר לאותו אדם את הנכס פעם נוספת.
כמובן, יש להתייחס גם למידע שמתקבל בשיחה כאל חלק מתמונה רחבה יותר ולא כאל אמת מוחלטת. גם משכיר קודם עשוי להיות בעל עניין או להציג את הדברים מנקודת מבטו.
שימו לב להתנהלות המועמד
לעיתים, עוד לפני שיש לבעל הנכס מסמכים או המלצות, ההתנהלות של המועמד עצמה מספקת אינדיקציה מסוימת.
אופן התקשורת, עמידה בזמנים, רצינות ביחס להסכם, נכונות לספק מידע רלוונטי ושאלות שהוא מעלה במהלך המשא ומתן, כל אלה יכולים לסייע לבעל הנכס להבין כיצד המועמד מתייחס להתחייבויות ולמערכת היחסים החוזית.
אין מדובר במדע מדויק, ואין להסיק מהתנהלות חד פעמ ית מסקנות חד משמעיות. עם זאת, כאשר מצטברת תמונה של התנהלות עקבית, היא בהחלט יכולה להיות חלק ממכלול השיקולים.
שכר דירה גבוה יותר אינו בהכרח עסקה טובה יותר
אחת הטעויות הנפוצות של בעלי נכסים היא להתמקד כמעט באופן בלעדי בגובה דמי השכירות שהמועמד מוכן לשלם.
מועמד שמציע דמי שכירות גבוהים יותר עשוי להיראות, על פניו, כאפשרות אטרקטיבית יותר. אבל השאלה שחשוב לשאול היא לא רק כמה הוא מוכן לשלם - אלא מה הסבירות שהוא ישלם באופן סדיר לאורך כל תקופת השכירות.
פער של כמה מאות שקלים בשנה עשוי להיראות משמעותי בעת חתימת ההסכם. אלא שאם אותו שוכר מפסיק לשלם, אפ ילו לתקופה קצרה, בעל הנכס עלול למצוא את עצמו מול הפסד משמעותי בהרבה: חוב מצטבר, הוצאות שונות, זמן שהנכס אינו מניב הכנסה ובמקרים מסוימים אף צורך בנקיטת הליכים משפטיים לפינוי השוכר.
לעומת זאת, שוכר יציב ואמין שמוכן לשלם מעט פחות, אך מקיים את התחייבויותיו לאורך זמן, עשוי להעניק לבעל הנכס ודאות והכנסה יציבה יותר.
לכן, מקסום דמי השכירות אינו בהכרח מקסום התשואה בפועל. בבחינת מועמד לשכירות יש להביא בחשבון גם את הסיכון הכרוך בהתקשרות ואת העלות האפשרית של כשל בה.
יש לדרוש ביטחונות מידתיים
הבטוחות בהסכם השכירות הן כלי חשוב להגנה על בעל הנכס, אך ה ן אינן תחליף לבחירת שוכר נכונה.
דרישה למספר רב של ערבים, בטוחות בסכומים גבוהים או מסמכים רבים אינה בהכרח הדרך הטובה ביותר לצמצם סיכון. דרישות בלתי סבירות עלולות להרחיק דווקא מועמדים איכותיים, שלהם אפשרויות אחרות בשוק.
המטרה היא ליצור מערך בטוחות מתאים ומידתי, לאחר בחינה של מאפייני העסקה, הנכס והמועמד ולא להעמיס על ההתקשרות בטוחות רק משום שניתן לדרוש אותן.
יש לקחת בחשבון את מכלול הפרמטרים
המטרה בהשכרת נכס אינה בהכרח למצוא את השוכר שמוכן לשלם את דמי השכירות הגבוהים ביותר.
המטרה היא למצוא שוכר שמתאים לנכס, מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו, מתנהל באופן אחראי ומעוניין בהתקשרות יציבה לאורך זמן.
בדיקה מוקדמת של יכולת כלכלית, קבלת מידע רלוונטי, בירור מול משכיר קודם, תשומת לב להתנהלות המועמד והתאמת תנאי ההתקשרות יכולים כולם לסייע בצמצום הסיכון.
חשוב לזכור כי גם הסכם שכירות מפורט ובטוחות מתאימות אינם יכולים למנוע לחלוטין הפרה מצד שוכר. אולם תהליך בחירה מסודר, לצד ניהול נכון של הנכס וההתקשרות, עשוי לצמצם משמעותית את הסיכון ולהקטין את הסיכוי שבעל הנכס יידרש להתמודד בהמשך עם חובות, מחלוקות או הליך לפינוי הנכס.
בסופו של דבר, שוכר טוב אינו בהכרח זה שמציע את הסכום הגבוה ביותר. זהו השוכר שמקיים את ההסכם לאורך זמן ומאפשר לבעל הנכס ליהנות מהכנסה יציבה - ומראש שקט.
