ערבות בנקאית בהסכמי שכירות
אחת הבטוחות הנהוגות בשוק השכירות היא ערבות בנקאית. מדובר בכלי שמעניק למשכיר שכבת ביטחון נוספת, אך בשל אופייה מצא המחוקק לנכון להסדיר את השימוש בה במסגרת תיקון חוק השכירות.
ערבות בנקאית בהסכמי שכירות - בין הגנה על המשכיר להגנת החוק על השוכר.
התקשרות בהסכם שכירות למגורים יוצרת מערכת יחסים חוזית מתמשכת בין שני צדדים בעלי אינטרסים שונים. מצד אחד, בעל הנכס מבקש להבטיח כי דמי השכירות ישולמו במועד, כי הנכס יישמר וכי התחייבויות השוכר יקוימו. מצד שני, השוכר מבקש להימנע מהעמדת בטוחות מופרזות אשר יכבידו עליו מבחינה כלכלית או יאפשרו למשכיר לעשות שימוש בלתי מידתי בכספיו.
אחת הבטוחות המרכזיות הנהוגות בשוק השכירות היא ערבות בנקאית. מדובר בכלי משמעותי שמעניק למשכיר שכבת ביטחון נוספת, אך בשל אופייה - כבטוחה הכרוכה בהקצאת משאבים כספיים מצד השוכר, מצא המחוקק לנכון להסדיר את השימוש בה במסגרת תיקון חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.
התיקון אינו מבטל את האפשרות של משכיר לדרוש ערבות בנקאית, אלא מבקש ליצור איזון בין הצורך להגן על זכות הקניין של בעל הנכס לבין הצורך למנוע דרישות בלתי סבירות כלפי שוכרים.
זכותו של המשכיר לדרוש בטוחה
בעל נכס המשכיר את דירתו נוטל על עצמו סיכון כלכלי. השוכר עשוי שלא לעמוד בתשלום דמי השכירות, לגרום נזק לדירה, להותיר חובות בגין חשבונות או לסרב לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות.
לכן, דרישת בטוחה אינה חריגה אלא חלק מקובל והגיוני מהתקשרות חוזית בתחום השכירות.
עם זאת, המחוקק ביקש למנוע מצב שבו שוכרים יידרשו להעמיד בטוחות כספיות גבוהות באופן שאינו עומד ביחס סביר להיקף העסקה. לשם כך נקבעה מגבלה על בטוחות מסוימות הכרוכות בעלות כספית עבור השוכר.
מגבלת הסכום על ערבות בנקאית ופיקדון
כאשר מדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר, כגון ערבות בנקאית או פיקדון כספי, קובע החוק תקרה מרבית.
הסכום שניתן לדרוש אינו יכול לעלות על הנמוך מבין השניים:
סכום השווה לשלושה חודשי שכירות.
שליש מדמי השכירות עבור כל תקופת השכירות.
משמעות הדבר היא שבחוזי שכירות קצרים יחסית, המגבלה עשויה להיות נמוכה משלושה חודשי שכירות.
חשוב להדגיש כי ההגבלה אינה חלה על כלל הבטוחות האפשריות, אלא בעיקר על בטוחות אשר מטילות על השוכר נטל כספי ישיר.
ערבות בנקאית לעומת בטוחות אחרות
מערכת הביטחונות בהסכם שכירות אינה מורכבת רק מערבות בנקאית.
קיימים סוגים נוספים של בטוחות, ובהם:
פיקדון כספי - סכום כסף שהשוכר מפקיד בידי המשכיר לצורך הבטחת התחייבויותי ו.
שטר חוב - התחייבות כספית שנועדה לאפשר למשכיר לפעול במקרה של הפרת ההסכם.
ערבות אישית - התחייבות של צד שלישי לשאת בחובות השוכר במקרה שבו השוכר אינו מקיים את התחייבויותיו.
ההבחנה בין סוגי הבטוחות חשובה, שכן לא כולן כפופות לאותן מגבלות משפטיות. לכן, בעת ניסוח הסכם שכירות יש לבחון לא רק את עצם קיומה של בטוחה, אלא גם את אופייה המשפטי ואת המשמעות המעשית שלה.
האם עצם קיומה של ערבות בנקאית מאפשרת למשכיר לממש אותה?
לא. ערבות בנקאית מעניקה למשכיר ביטחון משמעותי, אך אין משמעות הדבר כי ניתן לעשות בה שימוש בכל מצב או ללא מגבלות.
מימוש ערבות צריך להיעשות בהתאם להוראות הדין ולהוראות הסכם השכירות. על המשכיר לפעול בתום לב ולהיות מסוגל להצביע על עילה המצדיקה את מימוש הבטוחה, כגון אי תשלום דמי שכירות, נזק שנגרם לנכס או הפרה אחרת של התחייבויות השוכר.
ניסיון לממש ערבות שלא בהתאם לתנאים שנקבעו עלול להוביל למחלוקת משפטית ואף לחשוף את המשכיר לטענות מצד השוכר.
מדוע ניסוח הסכם השכירות חשוב לא פחות מהערבות עצמה?
טעות נפוצה בקרב משכירים היא ההנחה כי עצם קבלת ערבות בנקאית מעניקה הגנה מלאה.
בפועל, ערבות היא רק רכיב אחד במערך ההגנה המשפטית של בעל הנכס. חוזה שכירות איכותי צריך להסדיר באופן ברור את מכלול הסוגיות העלולות להתעורר במהלך תקופת השכירות:
מהן התחייבות השוכר.
כיצד מטופלים נזקים וליקויים.
מהו מנגנון סיום ההתקשרות.
כיצד פועלים במקרה של הפרת ההסכם.
ככל שההסכם ברור ומפורט יותר, כך קטן הסיכון למחלוקות ולצורך בהתדיינות משפטית.
בין ערבות בנקאית לבין אכיפת זכויות המשכיר
גם כאשר קיימת ערבות בנקאית, היא אינה תמיד נותנת מענה מלא לכל מצב.
כך למשל, במקרה שבו שוכר אינו משלם דמי שכירות לאורך זמן, מסרב לפנות את הנכס או מפר באופן משמעותי את התחייבויותיו, ייתכן שהמשכיר יידרש לנקוט בהליכים משפטיים לצורך מימוש זכויותיו.
במצבים אלה, חשיבות רבה נודעת לפעולה מהירה, לתיעוד נכון של ההפרות ולניהול ההליך המשפטי באופן מסודר.
לסיכום
ערבות בנקאית היא כלי חשוב בהסכמי שכירות, המעניק למשכיר הגנה משמעותית מפני הפרות אפשריות של ההסכם. יחד עם זאת, המחוקק קבע מגבלות שנועדו להבטיח כי השימוש בבטוחות ייעשה באופן מאוזן והוגן.
האיזון שנקבע בחוק משקף את המתח הטבעי בין שני אינטרסים לגיטימיים: זכותו של בעל הנכס להגן על רכושו, וזכותו של השוכר שלא להיחשף לדרישות בלתי מידתיות.
לכן, ערבות בנקאית לבדה אינה מספיקה. ההגנה המשפטית האמיתית מתחילה בהסכם שכירות מדויק, המותאם לנסיבות העסקה ומסדיר מראש את זכויות הצדדים, את מנגנוני הביטחון ואת דרכי הפעולה במקרה של הפרה.
